Em 03/03/2022 foi publicado, pelo Superior Tribunal de Justiça, o acórdão do REsp nº 1937821/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, estabelecendo que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado. Ou seja, foi excluído do Município o poder de vincular a base de cálculo do referido tributo ao valor do IPTU, bem como vetou o arbitramento por avaliação unilateral do ente fiscal.
No julgamento que originou o Acórdão supramencionado, o Ministro Gurgel de Faria explicou que o Código Tributário Nacional define que o fato gerador do tributo é a transmissão da propriedade ou dos direitos reais imobiliários, mas também determina que a base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos (artigos 35 e 38 do CTN, respectivamente). No entanto, a expressão “valor venal” contida no dispositivo citado deve ser entendida como o valor considerado em condições normais de mercado para as transmissões imobiliárias, e não aquele que justificaria a base de cálculo do IPTU.
Assim, pelo princípio da boa-fé, o STJ entendeu que o valor da transação (compra de imóvel) declarado pelo contribuinte apresenta presunção de veracidade e que presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem. Todavia, caso a Secretaria da Fazenda Municipal entenda que houve divergência na declaração da guia, poderá instalar processo administrativo próprio nos termos do artigo 148 do CTN, para averiguação de arbitramento da base de cálculo, devendo ser resguardado ao Contribuinte o contraditório.
Desta forma, as pessoas que compraram imóveis a partir de 2017 devem consultar os documentos de lançamento do ITBI para verificar qual o critério utilizado como base de cálculo para apuração do imposto. Caso seja superior ao valor efetivo da compra e venda do imóvel, é possível ajuizar a ação de repetição de indébito (cobrança) contra o município, apresentando as provas de que o imposto foi calculado com base distinta da real transação do bem.
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